Onroerend goed-BV of het bedrijfspand kopen?

Stel, dat je voor je bedrijf (een BV) op zoek bent naar een nieuw bedrijfspand en je krijgt het aanbod om een BV over te nemen waarin alleen dat bedrijfspand zit. Een onroerend goed-BV. Hoe gunstig of ongunstig is dat en waar moet je dan verder aan denken?


Onroerend goed-BV? Bezint eer gij begint!

Op het eerste gezicht lijkt het niet veel uit te maken of je een bedrijfspand koopt, of de aandelen van een BV met alleen een bedrijfspand. Er zijn echter wel degelijk verschillen. Zowel financieel, fiscaal, als wat betreft de risico’s die met de aankoop gemoeid zijn.

Financiering nodig?

Het niet eenvoudig om een financiering aan te trekken. Met een bedrijfspand wil dit soms nog wel lukken, maar als je bij de bank aanklopt met een pakketje aandelen, geeft de bank hoogstwaarschijnlijk niet thuis. Het aankopen van een onroerend goed BV zou je dus alleen moeten overwegen als je voor de aankoop van geen vreemd vermogen nodig hebt.

Als je BV koopt, koop je alle lusten én lasten

Als je een BV overneemt, neem je ook alle lusten en lasten over. Als de BV vroeger een onderneming heeft gedreven en er nog verplichtingen zijn uit die tijd, dan neem je deze mee over. Denk aan een milieuclaim die pas opduikt nadat je eigenaar van de BV bent geworden.
Natuurlijk kun je de huidige aandeelhouder hiervoor een garantie laten afgeven, maar je weet ook wel hoe slecht het veren plukken is van een kale kip.

De fiscale gevolgen

Waaraan moet je in fiscaal opzicht denken?

1. Overdrachtsbelasting

Mocht je denken dat je door aandelen in een onroerend goed-BV te kopen in plaats van een pand, 6% overdrachtsbelasting kunt besparen, dan kom je bedrogen uit. De Belastingdienst beschouwt de aankoop van deze aandelen voor de heffing van de overdrachtsbelasting ‘gewoon’ als een aankoop van een pand. Je betaalt dus gewoon overdrachtsbelasting. 

2. Vennootschapsbelasting

Voor de vennootschapsbelasting kan de overgenomen BV afschrijven over de waarde van het pand. Afschrijvingen vormen een aftrekpost op de winst, waardoor de BV minder vennootschapsbelasting betaalt. Let op: je neemt met de BV de historie (oude boekwaarde, gebruiksduur e.d.) mee over!
 

Bedrijfspand kopen en niet 100% zeker van je zaak?
Bel ons! Wij staan voor je klaar!

Rekenvoorbeeld overnamen onroerend goed-BV

Stel, de waarde van het pand in het economische verkeer bedraagt € 300.000. 
De WOZ-waarde bedraagt eveneens € 300.000.
De BV heeft het pand destijds voor € 280.000 gekocht.
De restwaarde bedraagt € 30.000 (dit is een zo nauwkeurige mogelijke schatting bij de aanvang van het gebruik).
De boekwaarde bedraagt € 154.000 (aanschafwaarde minus afschrijvingen, het bedrag is in dit voorbeeld een aanname).
 
Het berekenen van de jaarlijks afschrijving op het pand gaat als volgt:
Je (je BV) schrijft af over de aanschafwaarde (A) van het pand. 
Je moet rekening houden met de restwaarde (R) van het pand. 
De hoogte van de afschrijvingen hangt af van de gebruiksduur (G) van het pand. Meestal is deze 30 tot 50 jaar.
 
De formule voor het berekenen van de jaarlijkse afschrijving luidt: (A - R) / G
De aanschafwaarde van het pand (= A) minus de restwaarde van het pand (= R) gedeeld door de gebruiksduur (=G). De jaarlijkse afschrijving bedraagt dan (280.000 - € 30.000) /50 = € 5.000.
 
Maar de wet kent een beperking op de afschrijving van onroerende zaken. De jaarlijkse afschrijving op het pand is alleen mogelijk indien de boekwaarde van het pand hoger is dan 50% van de WOZ-waarde (= bodemwaarde). 
 
In dit voorbeeld mag de jaarlijkse afschrijving over het pand niet groter zijn dan het verschil tussen de boekwaarde (€ 154.000) en bodemwaarde (150.000), dit is € 4.000. In het jaar daarop kan er (als de WOZ-waarde niet verandert) in het geheel niet meer worden afgeschreven.
 

Rekenvoorbeeld overname pand

Als je BV het pand koopt en dus niet de aandelen in de onroerend goed BV, komt het pand op de balans van je BV met een boekwaarde van € 300.000. (Boekwaarde = Aanschafwaarde) Het pand begint in je BV aan een nieuw leven. De historie bij de vroegere eigenaar inclusief de oude boekwaarde behoort nu echt tot het verleden. Ook de levensduur van het pand. Omdat het een inmiddels een wat ouder pand is wordt de gebruiksduur nu geschat op 30 jaar. De restwaarde wordt nog steeds geschat op € 30.000.
 
In dat geval bedragen de jaarlijkse afschrijvingen: (€ 300.000 - € 30.000)/30 = € 9.000. De afschrijvingen worden nu niet beperkt door de bodemwaarde van € 150.000 en dus kan er daadwerkelijk € 9.000 worden afgeschreven. Tot de bodemwaarde van € 150.000 is bereikt kan er gewoon ieder jaar € 9.000 worden afgeschreven.

Rekenvoorbeeld - de conclusie 

In dit voorbeeld is het voor jou dus fiscaal veel voordeliger om het pand over te nemen. Indien je in plaats van het pand zelf, de aandelen in de onroerend goed BV koopt, moet je er rekening mee houden dat er minder kan worden afgeschreven. Dit moet dan in de koopsom van de aandelen tot uitdrukking te komen. 
De verkoper zal er juist de voorkeur aan geven om de aandelen te verkopen en niet het pand. Over de boekwinst op het pand moet de verkoper namelijk afrekenen, terwijl de verkoop van de aandelen (in principe) onder de deelnemingsvrijstelling valt en dus onbelast is voor de vennootschapsbelasting.
 

oamkb sittard tip Als je een onroerend goed-BV overneemt, neem je ook alle lusten en lasten over. Bovendien wordt financiering door de bank moeilijk en kan het fiscaal gezien ongunstig zijn. Alle reden dus om eerst samen met je adviseur van oamkb Sittard alles op een rijtje te zetten.


Vragen? Sparren?
Plan direct een afspraak met een van onze adviseurs